Przeciekający dach z gontu bitumicznego – jak znaleźć rzeczywistą przyczynę nieszczelności?

Dlaczego kolejne naprawy miejscowe często nie rozwiązują problemu i jak niezależna opinia techniczna pomaga zaplanować skuteczne działania?

Diagnostyka trudno dostępnych połączeń okien połaciowych z wykorzystaniem kamery endoskopowej podczas wykonywania opinii technicznej dachu przez MTM Technology Management.

Przeciekający dach jest problemem, którego nie należy rozwiązywać wyłącznie poprzez nakładanie kolejnych warstw masy uszczelniającej. Widoczne wewnątrz budynku zacieki są zazwyczaj jedynie skutkiem usterki, natomiast miejsce przedostawania się wody może znajdować się w zupełnie innym punkcie połaci.

W jednym z budynków mieszkalnych w Warszawie firma MTM Technology Management wykonała opinię techniczną dotyczącą nieszczelności dachu pokrytego gontem bitumicznym. Opracowanie obejmowało ocenę pokrycia, okien połaciowych oraz stref, w których dochodziło do przecieków, a także określenie możliwego zakresu zabezpieczenia tymczasowego i wskazanie potrzeby wykonania docelowej wymiany dachu.

Powtarzające się przecieki pomimo wcześniejszych napraw

Na połaciach dachowych widoczne były liczne punktowe i liniowe ślady wcześniejszych napraw. W wielu miejscach stosowano różnego rodzaju masy uszczelniające oraz powłoki nakładane bez wykonania kompleksowej naprawy detali.

Takie działania mogą chwilowo ograniczyć ilość przedostającej się wody, ale nie odtwarzają prawidłowego układu warstw dachowych. W analizowanym przypadku gont bitumiczny był mocno wyeksploatowany, kruchy i podatny na uszkodzenia. Część wcześniejszych napraw była już spękana lub odspojona, przez co dach nie zapewniał przewidywalnej i trwałej szczelności.

Szczególną uwagę zwrócono na połączenia pokrycia z oknami połaciowymi. Są to jedne z najbardziej newralgicznych miejsc dachu skośnego, ponieważ woda spływająca po połaci musi zostać prawidłowo przejęta przez kołnierze i odprowadzona na powierzchnię pokrycia.

Dlaczego miejsce zacieku nie zawsze wskazuje miejsce nieszczelności?

Woda przedostająca się pod pokrycie dachowe może przemieszczać się po poszyciu, warstwie wstępnego krycia, elementach konstrukcji drewnianej lub wewnętrznych okładzinach. Z tego względu zaciek widoczny na suficie albo przy oknie nie musi znajdować się bezpośrednio pod miejscem uszkodzenia pokrycia.

Prawidłowa diagnostyka wymaga więc połączenia kilku źródeł informacji. W ramach prac MTM przeanalizowano między innymi:

• stan widocznych elementów pokrycia i obróbek dachowych;
• uszkodzenia występujące wewnątrz lokali;
• dokumentację projektową dachu i więźby;
• historię wcześniejszych przecieków oraz napraw;
• zdjęcia wykonane kamerą endoskopową w trudno dostępnych przestrzeniach.

W przypadku dachów wielokrotnie naprawianych ograniczenie oględzin wyłącznie do powierzchni gontu może prowadzić do błędnych wniosków. Nie można również zakładać, że wypełnienie jednej widocznej szczeliny rozwiąże problem całego detalu.

Co wykazała inspekcja kamerą endoskopową?

Zastosowanie kamery endoskopowej umożliwiło sprawdzenie trudno dostępnych przestrzeni w obrębie połączeń okien połaciowych z dachem, bez wykonywania na tym etapie pełnej rozbiórki pokrycia.

W badanych miejscach stwierdzono między innymi:

• otwarte przestrzenie pomiędzy elementami obróbek i podłożem;
• zanieczyszczenia w strefach, które powinny umożliwiać swobodny odpływ wody;
• zdegradowane krawędzie materiałów drewnianych i drewnopochodnych;
• brak pewnej ciągłości niektórych połączeń;
• nieprawidłowe wyprowadzenie wody na dolne fartuchy okien.

Wyniki inspekcji wzmocniły ocenę, że główne przecieki koncentrowały się w strefach połączeń okien połaciowych z pokryciem i warstwą wstępnego krycia.

Dokumentacja projektowa również może dostarczyć ważnych informacji

Podczas analizy porównano stan istniejący z dokumentacją projektową. Na projekcie wskazano cztery okna połaciowe, natomiast podczas oględzin stwierdzono siedem okien.

Nie przesądza to automatycznie o nieprawidłowym montażu, jednak zwiększenie liczby otworów w połaci mogło wiązać się z naruszeniem ciągłości warstwy wstępnego krycia, poszycia, kołnierzy lub obróbek. Tego rodzaju różnice powinny być uwzględniane podczas ustalania możliwych przyczyn nieszczelności.

Najbardziej prawdopodobna przyczyna przecieków

Za główną przyczynę problemu uznano utratę ciągłości połączeń okien połaciowych z pokryciem oraz warstwą wstępnego krycia.

Do powstania nieszczelności mogły przyczyniać się jednocześnie:

• zużyte lub nieprawidłowo zamontowane kołnierze;
• uszkodzenie albo brak elementów odprowadzających wodę nad oknami;
• nieprawidłowe zakłady gontu;
• otwarte kanały przy bocznych obróbkach;
• uszkodzenia podłoża i warstw ukrytych;
• liczne, niesystemowe doszczelnienia wykonywane w różnych okresach;
• zaawansowane starzenie całego pokrycia.

Stan detali przy oknach został oceniony jako niezadowalający, natomiast całe pokrycie było zużyte, kruche i wielokrotnie naprawiane.

Naprawa tymczasowa czy wymiana całego pokrycia?

Jednym z zadań opinii technicznej było wskazanie rozwiązania, które mogłoby ograniczyć przecieki do czasu przeprowadzenia kompleksowego remontu.

Zaproponowano wykonanie szerokich i ciągłych pasów papy w strefach okien oraz koszy dachowych, wraz z systemowym, zbrojonym uszczelnieniem połączeń z obróbkami i istniejącym pokryciem. Rozwiązanie mogło zostać zastosowane wyłącznie po dokładnym oczyszczeniu powierzchni, potwierdzeniu, że podłoże jest suche i stabilne, oraz przeprowadzeniu prób przyczepności.

Jeżeli podczas robót stwierdzono by nienośne, zawilgocone albo zdegradowane podłoże, należałoby odstąpić od powierzchniowego uszczelnienia i wykonać miejscową rozbiórkę do zdrowych warstw.

Bardzo ważne było jednoznaczne zaznaczenie, że takie zabezpieczenie ma charakter wyłącznie tymczasowy. Nie usuwa ono możliwych uszkodzeń warstw ukrytych i nie daje podstaw do zagwarantowania pełnej oraz trwałej szczelności całego dachu.

Dlaczego warto zlecić wykonanie opinii technicznej dachu?

Dobrze przygotowana opinia techniczna pozwala uporządkować problem i ograniczyć ryzyko wydawania środków na kolejne nieskuteczne naprawy. Dokument może wskazać:

• prawdopodobne przyczyny nieszczelności;
• obszary wymagające dalszej diagnostyki lub wykonania odkrywek;
• możliwy zakres zabezpieczenia tymczasowego;
• warunki, które powinny zostać spełnione przed rozpoczęciem robót;
• zakres docelowego remontu;
• ryzyka związane z ograniczeniem prac do kolejnych napraw miejscowych.

Opinia może być również podstawą do przygotowania zapytania ofertowego, porównania ofert wykonawców, prowadzenia rozmów z zarządcą, wspólnotą mieszkaniową, ubezpieczycielem lub wykonawcą wcześniejszych robót.

Opinie techniczne MTM Technology Management

Firma MTM Technology Management wykonuje opinie techniczne i oceny stanu technicznego budynków oraz ich elementów. W zależności od charakteru problemu zakres prac może obejmować oględziny, analizę dokumentacji, diagnostykę miejsc trudno dostępnych, określenie prawdopodobnych przyczyn uszkodzeń oraz przygotowanie zaleceń naprawczych.

W przypadku przeciekającego dachu warto przeprowadzić diagnostykę przed zleceniem kolejnej naprawy. Pozwala to ustalić, czy możliwe jest wykonanie skutecznego zabezpieczenia miejscowego, czy też stan pokrycia uzasadnia przygotowanie kompleksowego remontu.