Regularny przegląd to nie „papierologia”, tylko realne narzędzie, żeby utrzymać stan techniczny oraz bezpieczeństwo użytkowników. W Polsce harmonogram wynika z Prawo budowlane ( art. 62 ) – a dokładny zakres zależy od tego, jaki to obiekt budowlany. W praktyce każdy obiekt budowlany powinien mieć plan kontroli, bo ryzyka i koszty pojawiają się niezależnie od funkcji budynku.

Poniżej znajdziesz: terminy kontroli, typowy zakres, kto może je wykonywać, jak to udokumentować oraz jak przygotować się, aby kontrola była spokojna i „bez poprawek”.

Co realnie sprawdza się podczas przeglądu?

Dobrze wykonany przegląd techniczny budynku obejmuje trzy obszary: część konstrukcyjno-budowlaną, instalacje oraz elementy związane z kominami i wentylacją. Niezależnie, czy to budynek mieszkalny, hala czy biuro, celem jest szybkie wykrycie usterek, zanim staną się awarią – zwłaszcza tam, gdzie działa wilgoć, mróz i obciążenia użytkowe.

Najczęściej sprawdza się:

• konstrukcyjny stan dachu, obróbek, elewacji, balkonów i odwodnień,
• elementy budynku (np. balustrady, schody, dylatacje, stolarkę),
• każdą instalacja i jej kluczowe punkty,
• układy odpowiedzialne za ochronę środowiska (jeśli występują).

W trakcie kontroli dobrze jest kilka razy „po ludzku” sprawdzić miejsca newralgiczne (dach, strefę cokołu, zawilgocenia, rozdzielnice), bo to one zwykle generują koszty.

Terminy kontroli według art. 62

Praktyczne wyjaśnienia (co wchodzi w roczną i 5-letnią kontrolę) publikuje też Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.

Kontrola roczna (co najmniej raz w roku)

To okresowy przegląd „roczny”, skupiony na elementach i instalacjach najbardziej narażonych na warunki zewnętrzne. W praktyce obejmuje m.in. elementy i instalacje, które są wystawione na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie użytkowania,

Roczny przegląd warto uzupełnić o ocenę urządzeń służących ochronie środowiska (gdy są w obiekcie).

Dla jasności: ten przegląd nadal jest okresowy – po prostu ma węższy zakres niż kontrola 5-letnia. W praktyce to właśnie okresowy rytm (roczny + 5-letni) daje najlepsze efekty.

Kontrola co najmniej raz na 5 lat

Kontrola pięcioletnia to okresowy przegląd „pełny” – oprócz stanu elementów obejmuje także ocenę użytkową i estetyczną. W praktyce chodzi o:

• sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności,
• technicznego i przydatności do użytkowania,
• przydatności do użytkowania obiektu budowlanego,
• estetyki obiektu budowlanego,
• ocenę otoczenia i dróg dojścia.

W tej kontroli obowiązkowe jest również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej:

• pomiary elektrycznej i piorunochronnej w zakresie wymaganym przepisami,
• ocena piorunochronnej w zakresie stanu sprawności,
• sprawdzenie w zakresie stanu sprawności połączeń oraz osprzętu,
• pomiar oporności izolacji przewodów oraz uziemień.

Tę kontrolę należy przeprowadzać terminowo – najlepiej zaplanować ją tak, aby było miejsce na wdrożenie zaleceń.

Kontrole dodatkowe – obiekty wielkopowierzchniowe

W przypadku budynków o powierzchni zabudowy > 2000 m² kontrolę robi się dwa razy w roku: w terminie do 31 maja oraz do 30 listopada.

Kto odpowiada i kto może wykonywać kontrolę?

Za organizację odpowiada właściciel lub zarządca. Dla porządku formalnego: to obowiązek ustawowy i naprawdę obowiązkowy w zarządzaniu nieruchomością.

Kontrolę powinny wykonywać osoby z kwalifikacjami dopasowanymi do zakresu. W praktyce:

• część konstrukcyjna i ogólnobudowlana → specjalista z uprawnieniami budowlanymi,
• elektryka i odgrom → osoba z uprawnieniami/kwalifikacjami elektrycznymi,
• kominy i wentylacja grawitacyjna → osoba z kwalifikacjami kominiarskimi.

Dobrą praktyką jest, aby w protokole znalazł się opis stanu osprzętu oraz pomiarów izolacji przewodów – to najczęściej weryfikuje ubezpieczyciel.

Jak przygotować przegląd budowlany krok po kroku

1. Wyznacz zakres kontroli i terminy
   Czy to roczny, czy 5-letni (najmniej raz na 5)? Zaplanuj też przegląd instalacji tak, aby pomiary i oględziny nie kolidowały z użytkowaniem obiektu.
2. Zbierz dokumenty i historię napraw
   Protokoły, zgłoszenia, zdjęcia, informacje o modernizacjach – cała eksploatacja w skrócie.
3. Zapewnij dostęp
   Dach, poddasze, pomieszczenia techniczne, rozdzielnice, szachty. Bez dostępu nie da się rzetelnie sprawdzić instalacji.
4. Oględziny i pomiary
   Oględziny „budowlane” + pomiary w elektryce i odgromie. W protokole warto ująć także temat instalacji elektrycznej (np. rozdzielnice, zabezpieczenia, wyniki badań).
5. Protokół i zalecenia
   Zalecenia powinny mieć priorytet i termin. Jeżeli jest zagrożenie, reaguj od razu – i dodatkowo sprawdzić po naprawie, czy usterka nie wraca.

Instalacje: elektryka, gaz i wentylacja

Dla czytelności (i żeby słowo „instalacja” nie było abstrakcyjne) rozpisz zakres na etapy. Im bardziej złożony obiekt budowlany, tym bardziej taki podział ułatwia pracę:

• instalacja elektryczna: rozdzielnice, zabezpieczenia, pomiary izolacji przewodów,
• instalacja odgromowa: uziemienia, połączenia, oględziny zwodów,
• instalacja wod-kan: przecieki, zawory, podejścia,
• instalacja CO/c.w.u.: szczelność, armatura, zawory,
• instalacja wentylacyjna: nawiew/wywiew, kratki, drożność,
• instalacja (jeśli dotyczy): urządzenia ochrony środowiska.

Elektryka i odgrom

Badania pięcioletnie obejmują m.in. izolację przewodów i uziemienia. To obowiązkowy element, którego nie warto traktować „na skróty”.

Część gazowa (jeśli jest gaz)

Jeśli w obiekcie działa gaz, w praktyce planuje się osobny protokół gazowy. Typowy zakres gazowy to szczelność i armatura, a także sprawdzenie nawiewu i wywiewu. W dokumentach często rozdziela się część gazowy od części elektrycznej. W razie modernizacji, kolejny protokół gazowy jest szczególnie ważny.

Wentylacja i kominy

W części kominowej weryfikuje się m.in. przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne) oraz elementy współpracujące. Dodatkowo warto ocenić każdy przewód wentylacyjny i każdy kanał wentylacyjny – oraz pamiętać, że przewody kominowe to nie tylko kominy od spalin, ale też wentylacja grawitacyjna.

Dokumentacja: książka obiektu budowlanego i cyfryzacja

Dla wielu obiektów prowadzi się książka obiektu budowlanego – coraz częściej w systemie c-KOB (dla nowych obiektów od 1 stycznia 2024 r. wyłącznie elektronicznie).

W praktyce w książce trzymasz protokoły, zalecenia i potwierdzenia napraw – czyli wszystko, co dokumentuje kontrole stanu technicznego w czasie użytkowania obiektu.

Ważne rozporządzenia i praktyka

Oprócz ustawy, znaczenie ma akt wykonawczy: rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych  w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.

W rozporządzeniu znajdziesz m.in. zasady utrzymania przewodów i wymagania dotyczące budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a także wymagania co do przeglądów budynków, przeglądów kominiarskich, jakie są obowiązkowe przeglądy techniczne budynków zgodnie z ustawą prawa budowlanego.  Kontrole okresowe budynków są naprawdę ważne i są obowiązkiem właściciela budynku lub zarządcy.

Dom jednorodzinny: czy to dotyczy także mnie?

W domu jednorodzinnym przeglądy okresowe są w większości przypadków obowiązkowe, ale nie wszystkie. Nie musisz robić corocznego przeglądu ogólnobudowlanego (np. elewacji, dachu) – właściciele domów jednorodzinnych są z tego obowiązku zwolnieni. Obowiązkowa jest natomiast kontrola co najmniej raz na 5 lat, która obejmuje ocenę stanu budynku oraz badanie instalacji elektrycznej i (jeśli jest) odgromowej, działania czynników występujących podczas użytkowania. Dodatkowo, jeśli w domu jest instalacja gazowa lub urządzenia z odprowadzeniem spalin/dymu, trzeba wykonywać kontrole instalacji gazowej i przewodów kominowych zgodnie z wymaganiami przepisów.

Zleć przegląd, który realnie coś wnosi

W ramach kontroli obiektu budowlanego skupiamy się na sprawdzenia stanu technicznego elementów budynku oraz kontroli instalacji – np. stanu technicznego instalacji elektrycznych, a jeśli zakres tego wymaga, także stanu technicznego przewodów kominowych. Protokół zawiera wnioski dla obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, a także opis: budynku oraz zalecenia dotyczące usunięcia usterek. Czasem może zaistnieć taka sytuacja, że w przeglądzie zostanie wpisane zalecenie dotyczące sporządzenia ekspertyzy technicznej budynku. Dla danego budynku wtedy należy wykonać odrębne opracowanie sporządzone przez osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności.

Podsumowanie

Regularny przegląd techniczny budynku jest obowiązkiem wynikającym z Prawa budowlanego (art. 62) i służy utrzymaniu bezpieczeństwa, sprawności instalacji oraz dobrego stanu elementów budynku. Artykuł wyjaśnia, kiedy wykonuje się kontrole roczne (oględziny elementów narażonych na warunki atmosferyczne i użytkowanie) oraz co najmniej raz na 5 lat (szersza kontrola obejmująca m.in. ocenę przydatności do użytkowania i estetyki, a także obowiązkowe badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej, w tym pomiary przewodów i uziemień, niszczące działania czynników występujących). Opisuje też, kto odpowiada za organizację kontroli (właściciel lub zarządca), kto może ją wykonać (osoby z odpowiednimi uprawnieniami) oraz jak przygotować obiekt i dokumenty. Na koniec wskazuje, jak prowadzić protokoły i dokumentację w książce obiektu budowlanego (także w wersji cyfrowej c-KOB), aby łatwiej planować naprawy i kolejne przeglądy.

Jeśli chcesz mieć spokój przy kontroli, ubezpieczeniu lub gdy pojawi się organ nadzoru budowlanego, zaplanuj przeglądy okresowe budynków z wyprzedzeniem. Firma MTM specjalizuje się w usługach: okresowe przeglądy budowlane (roczne i pięcioletnie) – także dla budynków jednorodzinnych i w zakresie przeglądy domu jednorodzinnego. Pamiętaj o tym, że na protokole z kontroli muszą się podpisać osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.

Chcesz szybko ustalić termin i zakres?
Skontaktuj się z MTM tutaj: Kontakt – MTM Projekty